Trụ sở chính : Số nhà 14, đường Nguyễn Trãi, phường Liên Bảo, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
Điện thoại: 0211. 38 43 202 - Fax: 0211. 38 43 202
Hotline tư vấn pháp luật: 0975.048.350
 Lượt xem: 2227 , Chuyên mục: Kiến thức pháp lý Cập nhật: 5 năm trước

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hay hợp đồng bảo lãnh?

Hợp đồng thế chấp hay bảo lãnh được coi là một hợp đồng phụ của các hợp đồng chính về dân sự, kinh doanh, thương mại, nhưng lại có vai trò đặc biệt quan trọng, nhất là trong hoạt động cấp tín dụng. Nó cũng được quy định khác biệt so với các loại hợp đồng phụ khác ở chỗ: Dù hợp đồng chính là tín dụng vô hiệu nhưng hợp đồng phụ là thế chấp vẫn có hiệu lực (khoản 2, Điều 410  Bộ luật Dân sự năm 2005).

Đối với hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, dù có sử dụng từ bảo lãnh hay thế chấp, thì về bản chất pháp lý cũng vẫn giống nhau. Đó là việc bên thế chấp hoàn toàn tự nguyện cam kết dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình hoặc của người khác. Về hình thức và thủ tục thì đã được làm bằng văn bản, được công chứng xác nhận và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đăng ký hợp đồng thế chấp.

Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất tại các văn bản pháp quy
Ðể triển khai thực hiện các quy định của Bộ luật Dân sự 2005, Luật Ðất đai 2003, Chính phủ, các Bộ, ngành liên quan đã ban hành các Nghị định, Thông tư, Thông tư liên tịch hướng dẫn, trong đó quy định cụ thể về việc thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba. Cụ thể như sau:
Theo khoản 1 Ðiều 31 Nghị định số 84/2007/NÐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDÐ), thu hồi đất,thực hiện QSDÐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai:

“Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Ðất đai được hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo quy định của Bộ luật Dân sự (sau đây gọi chung là thế chấp bằng quyền sử dụng đất).


Tại khoản 4 Ðiều 72 Nghị định 163/2006/NÐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định:
“Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NÐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Ðất đai, quy định tại khoản 5 Ðiều 32, khoản 4 Ðiều 33, khoản 4 Ðiều 34, khoản 4 Ðiều 35 và khoản 1 Ðiều 36 Nghị định số 23/2006/NÐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của người thứ ba”.


Nghị định số 11/2012/NÐ-CP của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NÐ-CP đã tiếp tục khẳng định:

“Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NÐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Ðất đai, quy định tại khoản 5 Ðiều 32, khoản 4 Ðiều 33, khoản 4 Ðiều 34, khoản 4 Ðiều 35 và khoản 1 Ðiều 36 Nghị định số 23/2006/NÐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác”.


Ðiểm 2.1 khoản 2 Mục 2 Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMTngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDÐ, tài sản gắn liền với đất (đã được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT) quy định:

“[...]
2. Các trường hợp đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất:
2.1. Thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà trong Luật Ðất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi chung là thế chấp quyền sử dụng đất)
[...]”


Ðiểm 1.1 khoản 1 Mục I Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMTngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất quy định:

Thông tư này hướng dẫn việc công chứng của Phòng Công chứng và chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với các hợp đồng, văn bản sau đây: a) Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà Luật Ðất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất) ...”


Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ quy định trình tự, thủ tục, hồ sơ đối với việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.

Như vậy, các Nghị định Chính phủ, các Thông tư liên tịch của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường được dẫn chiếu nêu trên đã quy định rõ hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của bên thứ ba theo cách gọi của Luật Ðất đai 2003 đã được chuyển thành hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba. Ðồng thời, các quy định pháp luật hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm đã bỏ các quy định về đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng. Theo các quy định này, khi người sử dụng đất sử dụng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của người khác(khách hàng vay) tại ngân hàng thì các bên phải thực hiện ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba.

 

Sau khi Luật Đất đai năm 2013 cùng các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai được ban hành và  có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 thì các văn bản luật trích dẫn trong bài viết trên đã hết hiệu lực. Tuy nhiên, điều này không làm thay đổi cách nhìn nhận của pháp luật về vấn đề trên.

---

Nguồn: Sưu tầm


HÃY GỌI 0982.177.629 ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN MIỄN PHÍ
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ SỐ 1 VĨNH PHÚC
Lợi ích của khách hàng là tôn chỉ của chúng tôi
Hotline: 0211.3843.202 - 0982.177.629  –  Email: toanluatsu@gmail.com

Tin liên quan

Về đầu